Değerli Konut Vergisinin Hukuki Değerlendirmesi

Bilindiği üzere, 07.12.2019 tarih ve 30971 sayılı sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (“Kanun”) ile birlikte değerli konut vergisi isimli yeni bir vergi türü ortaya çıkmış ve vergi mevzuatımıza dahil edilmiştir.

Değerli Konut Vergisi Nedir?

Anılan Kanun kapsamında Emlak Vergisi Kanunu’na Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli bir taşınmazın bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabi olacaktır hükmü eklenmiştir.

Kanun çıktığı dönem itibariyle birçok tartışmayı da beraberinde getirmiştir. Zira öncelikle ilgili değerleme işleminin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılması ve bu kapsamda birçok mükellefe ivedi bir şekilde tebligatlar gönderilmesi bir süre gündemi meşgul etmiştir. Keza sonrasında mükellefler anılan tebligatlara karşı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nezdinde itiraz yoluna başvurmuş hatta birçoğu da itirazının reddedilmesi üzerine dava yoluna başvurmuştur.

Nihayet 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değerli konut vergisi kapsamında yaşanan sorunlara ve tartışmalara büyük ölçüde son verilmiştir.

Bu çerçevede yaşanan Kanun değişikliği ile beraber Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan yalnızca Emlak Vergisi Kanunu’nun 29 uncu maddesi uyarınca belirlenen ve üzerinden emlak vergisi ödenen değer olarak ifade edebileceğimiz bina vergi değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olan taşınmazlar değerli konut vergisine tabi olacaktır. Bu kapsamda mesken niteliğinde olan taşınmazlara değerli konut vergisi açısından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce değerleme yaptırılması uygulamasına son verilmiştir.

Değerli konut vergisi mükellefleri, mesken nitelikli taşınmazların maliki olan kişi, eğer varsa intifa hakkı sahibi olan kişi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf eden kişiler olacaktır. Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olacaklardır. Ayrıca elbirliği mülkiyeti durumunda malikler verginin tamamından müteselsilen sorumlu olacaklardır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 46 ncı maddesinde değerli konut vergisine ilişkin muaflık durumları düzenlenmiştir.[efn_note]Madde 46 – (Ek:5/12/2019-7194/34 md.)

Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:

 a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.

b) (Değişik:14/2/2020-7221/16 md.) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.)

c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).[/efn_note]

Burada önemle belirtmek isteriz ki, Türkiye sınırları içerisinde mesken niteliğine haiz tek taşınmazı olanlar, taşınmazın bina vergi değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olsa bile değerli konut vergisi ödemeyecektir. Yine, birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanlar da değerli konut vergisi konusuna giren birden fazla taşınmazlarından bedeli en düşük olan için aynı şekilde değerli konut vergisi ödemeyecektir.

Ayrıca arsa karşılığı inşaat faaliyetlerinde sözleşme uyarınca taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan konutlar da dahil olmak üzere esas faaliyeti bina inşa etme olanların işletmelerinde yer alan ve henüz ilk satışa ya da devir ve temlik işlemlerine konu edilmemiş yeni inşa edilen konutlar için de aynı şekilde değerli konut vergisi ödenmesi gündeme gelmeyecektir. Ancak unutulmamalıdır ki anılan taşınmazların kiraya verilmesi veya kullanılması halinde de değerli konut vergisinden muaflık söz konusu olmayacak olup, anılan verginin ödenmesi gerekecektir.

Değerli Konut Vergisi Ne Zaman Ödenecektir?

Değerli konut vergisi mükellefleri ilk beyannamelerini 2021 yılı Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyan edebileceklerdir. Vergi, mesken nitelikli taşınmazın mevcut olduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığı’na bağlı yetkili vergi dairesi tarafından yıllık olarak tarh ve tahakkuk edecektir. Müteakip yıllar için de aynı şekilde mükellef tarafından yıllık olarak beyanname verilmesi gerekecek ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk edecektir.

Belirtmemiz gerekir ki Cumhurbaşkanı’nın, anılan süreyi bir yıla kadar uzatma yetkisi de bulunmaktadır. Ancak şu an için uzatmaya ilişkin olarak bir yetki kullanımı gerçekleştirilmemiştir.

Değerli konut vergisinin matrahı ise bina vergi değerinin 5.000.000 TL ve üzerinde olmasına göre belirlenecektir. Buna göre değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazlar için, bu taşınmazların değeri; 5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar, bu tutar dahil olmak üzere 5.000.000 TL’nin üzerindeki kısım için binde 3 oranında değerli konut vergisi ödeyeceklerdir.

10.000.000 TL’ye kadar olanlar ise, bu tutar dahil olmak üzere 7.500.000 TL’si için 7.500 TL, aşan kısım için ise binde 6 oranında değerli konut vergisi ödeyeceklerdir.

Son olarak 10.000.000 TL’den fazla olanlar ise 10.000.000 TL’si için 22.500 TL, aşan kısım için ise binde 10 oranında değerli konut vergisi ödeyeceklerdir.

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti için matrahın hesaplanması aşamasında mesken nitelikli taşınmazın tamamının toplam değeri esas alınacaktır. Bununla birlikte her ne kadar değerli konut vergisi bir servet vergisi olarak getirilmişse de özellikle de paylı ve elbirliği mülkiyetinin olduğu durumlarda, pay sahipleri açısından paya sahip olunan mesken niteliğindeki taşınmazın tamamı vergilendirmeye konu edilmektedir. Böyle bir vergilendirme yapılması aslında bir bakıma birden fazla mesken niteliğindeki taşınmazının toplam değeri 5.000.000 TL ve üzerinde olan mükelleflerin de değerli konut vergisi kapsamında vergilendirilmesi gerekliliğini gündeme getirebilecektir ki iki durum da hiçbir şekilde adaletli, hukuka uygun ve mali güçle orantılı bir sonuç doğurmayacaktır.

Ayrıca bu tutarlar her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırıma tabi olacaktır ve bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 TL’ye kadar olan kesirleri dikkate alınmayacaktır.

Bununla birlikte ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk ettirilen işbu değerli konut vergisi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarında, ay sonuna kadar iki eşit taksitte ödenebilecektir. Sonraki bir yılda ya da 2021 yılı içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde ise, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilebilecektir.

Değerlendirme

İfade etmek gerekir ki, COVID-19 salgını dolayısıyla ekonomik koşullarda yaşanan olumsuzluklar sebebiyle zor bir dönemden geçmekteyiz. Bu kapsamda birçok alanda verilen erteleme kararlarında olduğu gibi değerli konut vergisi açısından da erteleme kararı verilmesinin mükellefler açısından rahatlatıcı olacağı kanaatindeyim. Bu kapsamda Cumhurbaşkanı’nın ertelemeye yönelik yetkisini kullanması ve değerli konut vergisini 2022 yılına ertelenmesi beklenmektedir. Aksi halde daha önce de belirttiğimiz gibi 2021 yılı Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar değerli konut vergisine ilişkin olarak mükelleflerin beyanname vermesi gerekecektir.

Son olarak belirtmek isterim ki, bina vergi değeri üzerinden alınan değerli konut vergisi, aynı zamanda bina vergi değeri üzerinden alınan emlak vergisi açısından mükerrer bir vergilendirme ve mülkiyet hakkına ölçüsüz ve haksız bir müdahale oluşturmaktadır. Bu açıdan aslında Kanun’da bir değişiklik yapılması, hatta belki de yeni ihdas edilen işbu verginin kaldırılması da gündeme gelebilecektir.

Saygılarımızla,

Av. Demet Selin Gündoğdu